Bagian 57 dari Undang-Undang Kontrak Bangunan Domestik 1995 (Vic) (UU DBC) membuat Pengadilan Sipil dan Administratif Victoria (VCAT) “bertanggung jawab utama untuk menyelesaikan sengketa bangunan rumah tangga” dan memberikan bahwa:
“(1) Bagian ini berlaku jika seseorang memulai tindakan yang timbul seluruhnya atau sebagian besar dari sengketa bangunan rumah tangga di Mahkamah Agung, Pengadilan Negeri atau Pengadilan Magistrat.
(2) Pengadilan harus menunda tindakan tersebut atas permohonan salah satu pihak untuk tindakan jika:
(a) tindakan tersebut dapat didengar oleh VCAT di bawah Subdivisi ini; dan
(b) Pengadilan tidak mendengar bukti lisan apapun mengenai sengketa itu sendiri.”
Bagian tersebut tidak berarti bahwa semua masalah bangunan rumah tangga harus didengar dalam VCAT tetapi:
- bahwa praktik saat ini di Victoria adalah bahwa semua sengketa bangunan rumah tangga dikeluarkan dalam VCAT dan proses pengadilan dikeluarkan di tempat lain (dalam pengalaman kami, biasanya Pengadilan Wilayah Victoria tetapi kadang-kadang di Mahkamah Agung Victoria) tampaknya telah dikeluarkan di yurisdiksi itu karena kesalahan atau mungkin dengan harapan bahwa pihak lain tidak membawa masalah ke yurisdiksi yang dipilih – bagaimanapun, proses biasanya berakhir dengan aplikasi tinggal dan perselisihan akhirnya pindah ke VCAT; dan
- penggunaan kata “harus” dalam pasal 57(2) berarti bahwa, jika proses pengadilan Agung, Kabupaten atau Magistrat dimulai tetapi dapat didengar oleh VCAT dan Pengadilan belum mendengar bukti lisan yang relevan dengan sengketa itu sendiri. , Pengadilan tidak memiliki keleluasaan dan, jika diminta tinggal, itu harus dikabulkan.
Bagian 57 telah dikritik karena tidak sesuai dengan tujuan menyeluruh dari UU Acara Perdata 2010 (Vic)[1] (BPA) atau Undang-Undang DBC itu sendiri karena memungkinkan permohonan penundaan dilakukan sampai bukti lisan diberikan, di mana proses itu mungkin telah berjalan selama berbulan-bulan, jika tidak bertahun-tahun.[2] Sulit untuk melihat dalam skenario itu, bagaimana aplikasi keterlambatan menyediakan penyelesaian sengketa yang adil, efisien, tepat waktu dan hemat biaya.
Dalam keputusannya tahun 2017, Hakim Ginnane mungkin merasa tangannya terikat karena dia menganggap bahwa tujuan dan ketentuan CPA tidak dapat menghapus hak yang diberikan berdasarkan pasal 57 Undang-Undang DBC, yang mengizinkan permohonan tinggal. Namun, meski tangannya terikat, Yang Mulia masih bisa mengungkapkan ketidaksenangannya atas keterlambatan aplikasi dengan catatan bahwa keterlambatan itu relevan dengan masalah biaya.
Namun, apa yang menarik dari keputusan Konstruksi Impresa v Oxford Building & Ors [2021] VCC 1146 yang dijatuhkan oleh Pengadilan Negeri Victoria pada tanggal 18 Agustus 2021, adalah komentar Pengadilan tentang apakah, sebagai tanggapan atas permohonan penangguhan tersebut, “tindakan tersebut dapat didengar oleh VCAT”[3] sebagaimana disyaratkan oleh pasal 58(2)(a) dari Undang-Undang DBC.
Bisakah tindakan itu didengar oleh VCAT?
Apakah tindakan “dapat didengar oleh VCAT” secara historis bukan pertanyaan yang sangat menarik – poin sederhananya adalah, jika VCAT memiliki yurisdiksi, itu “dapat didengar oleh VCAT”.
Namun, Yang Mulia mengambil pendekatan yang sangat praktis untuk pertanyaan ini minggu lalu.[4]
Putusan Yang Mulia mengutip informasi yang tersedia untuk umum mengenai kerangka waktu untuk mendengarkan perselisihan di VCAT yang menyimpulkan:
“Ketidakmampuan ini [of VCAT] berkomitmen untuk jangka waktu dan/atau ketidakmampuan untuk menangani perselisihan karena kurangnya sumber daya VCAT melemahkan tujuan Undang-undang dan CPA dan VCAT secara efektif dicegah untuk dapat menjalankan fungsi dan perannya.”
Yang Mulia kemudian menyimpulkan bahwa:
“alasan kebijakan publik di balik pasal 57 Undang-undang itu tampaknya frustrasi. Mengizinkan penundaan persidangan wajib di VCAT di mana ada kekurangan sumber daya untuk memenuhi tumpukan masalah, di mana:
(a) batas waktu tidak berlaku;
(b) VCAT akan menghubungi para pihak 8-10 minggu dari inisiasi dengan langkah-langkah selanjutnya yang diusulkan;
(c) sidang-sidang yang terdaftar saat ini yang ditetapkan mulai Oktober 2021 sedang dikosongkan dan mungkin ditetapkan kembali dalam prioritas inisiasi baru untuk memastikan bahwa sidang-sidang yang ditunda didengarkan dalam jangka waktu yang wajar; dan
(d) di mana sidang sela sedang diperbaiki sekitar 8 bulan ke depan,
semuanya menumbangkan tujuan Undang-undang dan CPA untuk memungkinkan penyelesaian sengketa yang tepat waktu dan hemat biaya.”
Dalam pandangan Yang Mulia, mengingat kurangnya sumber daya VCAT saat ini dan liburan tanggal dan penundaan sidang, prasyarat yang dikenakan oleh bagian 57(2)(a) dari Undang-Undang BDC, bisa dibilang “tidak dapat dipenuhi jika dibaca mengingat tujuan menyeluruh dari Undang-Undang tersebut. Tumpukan masalah dan kekurangan sumber daya di VCAT saat ini berarti bahwa masalah ini sebenarnya tidak dapat didengar oleh VCAT.”
Ini membuka jalan bagi proses yang akan dikeluarkan di Mahkamah Agung atau Pengadilan Kabupaten dengan aplikasi apa pun untuk menunda proses berdasarkan pasal 57 untuk ditolak.
Implikasi praktis
Pengadilan telah membuka jalan bagi pemilik dan Korporasi Pemilik untuk menerbitkan di luar VCAT (dan, khususnya, untuk menerbitkan di Pengadilan Wilayah Victoria).
Kami tidak akan setuju dengan komentar Pengadilan tentang penundaan VCAT dan ini tentu saja merupakan masalah nyata bagi pihak yang berperkara. Orang beranggapan bahwa, jika jadwal yang lebih cepat dapat dicapai di Pengadilan Negeri, lalu siapa yang dapat menyalahkan penggugat karena memilih Pengadilan Negeri untuk sengketa mereka.
Namun, kami membuat empat pengamatan.
Pertama, sebagaimana dinyatakan di atas, pasal 57 memungkinkan permohonan penundaan dilakukan setiap saat hingga Pengadilan mendengar bukti yang relevan dengan sengketa. Secara praktis, ini memungkinkan permohonan tinggal dibuat sangat terlambat di persidangan dan bahkan bisa saat sidang akan dimulai.
Jika permohonan yang terlambat diajukan tanpa alasan yang jelas dan sah, hal ini akan merugikan para pihak dan Pengadilan serta administrasi peradilan yang tepat waktu. Orang akan berharap bahwa CPA bisa datang untuk menyelamatkan jika aplikasi dibuat terlambat untuk mengamankan semacam keuntungan strategis (bahkan jika salah arah), sehingga pihak dan / atau penasihat mereka akan dimintai pertanggungjawaban melalui perintah biaya yang merugikan.
Kedua (dan terkait), ada sejumlah alasan mengapa VCAT mengalami penundaan (termasuk banyaknya sengketa yang diterbitkan di sana dan sumber daya yang tersedia untuk VCAT). Namun, penundaan itu mungkin tidak akan permanen dan perlu ditangani daripada masalah dipindahkan ke tempat lain.
Meskipun demikian, akan mengecewakan jika penggugat memulai tindakan di Pengadilan Wilayah Victoria sekarang tetapi mungkin dalam waktu satu tahun ketika masalah ini berkembang dengan baik, seorang tergugat mencari penundaan dengan maksud untuk memindahkan sengketa ke VCAT. Jika waktu tunggu tidak lagi berlarut-larut di VCAT, kata-kata saat ini dari Undang-Undang DBC akan berarti bahwa Pengadilan Kabupaten tidak punya pilihan selain mengizinkan tinggal karena perselisihan dapat didengar oleh VCAT (dan mungkin hanya membuat perintah biaya yang merugikan sebagai “hukuman” untuk aplikasi yang terlambat).
Para pihak harus mempertimbangkan untuk mengadakan dialog terbuka dan awal tentang yurisdiksi mana yang tepat untuk menghindari “kejutan” dan perselisihan di kemudian hari dalam persidangan.
Ketiga, beberapa pihak (khususnya pemilik dan Korporasi Pemilik, tetapi juga beberapa kontraktor) akan menganggap informalitas VCAT lebih disukai daripada pengadilan dan ini harus tetap menjadi pertimbangan hidup.
Keempat, sementara VCAT memiliki keleluasaan dalam hal biaya[5], itu adalah yurisdiksi “tanpa biaya”. Ini harus menjadi pertimbangan bagi pemilik dan Pemilik Corporation (dan/atau pengacara mereka) yang mungkin berpikir mereka bisa mendapatkan “keadilan cepat” tetapi mereka perlu mempertanyakan apakah keadilan itu akan efektif biayanya bagi para penggugat tertentu? Mungkin itu tergantung seberapa cepat keadilan itu.
Akhirnya kami mencatat bahwa Hakim Yang Terhormat Burchell telah membuka pintu bagi sengketa bangunan domestik untuk dimulai di luar VCAT. Sementara beberapa perselisihan yang lebih kecil mungkin tetap paling baik ditempatkan di VCAT di mana mereka dapat menikmati yurisdiksi tanpa biaya dan beberapa informalitas, mungkin perselisihan yang lebih besar dan lebih kompleks[6] mungkin berhasil di Pengadilan Wilayah Victoria atau Mahkamah Agung Victoria.
[1] Tujuan umum dari CPA adalah untuk “memfasilitasi penyelesaian yang adil, efisien, tepat waktu, dan hemat biaya dari masalah nyata yang dipersengketakan” sebagaimana diatur dalam bagian 7 CPA dan juga pidato bacaan kedua: “Alasan kebijakan publik untuk [s57] adalah niat untuk menyediakan forum tunggal, murah, efisien waktu dan ahli untuk penyelesaian sengketa bangunan rumah tangga. Sengketa bangunan rumah tangga adalah kategori khusus perselisihan di mana ketepatan waktu penyelesaian sangat penting, dan di mana proses yang kurang formal lebih mungkin mencapai inti masalah daripada hukum lengkap.”
[2] Radojevic v JDA Design Group Pty Ltd & Anor [2017] VSC 796.
[3] Kami akan menambahkan bahwa Pengadilan juga menemukan bahwa perselisihan sebelumnya bukanlah suatu tindakan yang timbul seluruhnya atau sebagian besar dari “sengketa bangunan rumah tangga” dan karenanya pasal 57 tidak dimeriahkan tetapi, atas mosinya sendiri (dan tanpa pengajuan dari para pihak mengenai hal ini). titik), Pengadilan mengeksplorasi pertanyaan lebih lanjut ini.
[4] Pendekatan praktis ini diadopsi pada pemilihan Pengadilan sendiri karena Pengadilan menemukan bahwa kontak yang relevan bukanlah “kontrak pembangunan rumah tangga”. Faktanya, Pengadilan secara khusus menyatakan bahwa poin-poin ini dibuat dengan cara “komentar” daripada membentuk bagian dari disposisi Pengadilan atas permohonan para terdakwa (sehingga menghindari banding atas “komentar” Pengadilan saja).
[5] Seperti yang diberikan oleh bagian 109(2) dari Undang-Undang Pengadilan Sipil dan Administratif Victoria tahun 1998 (Vic).
[6] Kami menyarankan “besar dan kompleks” tidak hanya berhubungan dengan kuantum dan jumlah tuduhan dan pihak yang terlibat (keduanya akan mempengaruhi jumlah ahli yang terlibat) lebih merupakan faktor yang relevan.